1. Jak probíhá prodej domu nebo bytu s hypotékou? Co všechno bych si měla připravit já jako majitelka nemovitosti? Co by měl naopak zařídit kupující? A je v tomhle nějak specifická Česká spořitelna?
Proces prodeje domu nebo bytu s hypotékou je skoro stejný jako koupě jakékoli jiné nemovitosti. Důležité je si pouze pohlídat, ve prospěch jaké instituce „vázne“ na prodávané nemovitosti zástavní právo – zda bankovní, či nebankovní. Nebankovní zástava se může vztahovat na fyzickou osobu nebo firmu.
✓ V prvním případě, kdy je zástavcem banka, je dobré pamatovat na to, aby v kupní smlouvě bylo správně uvedeno vypořádání kupní ceny. Obvykle se to praktikuje tak, že částka potřebná na doplacení úvěru prodávajícího se uhradí z hypotéky kupujícího přímo na účet v jiné bance. K takovému převodu peněz potřebuje financující banka vždy vyčíslení zůstatku k doplacení, které obsahuje i souhlas se zástavou ve druhém pořadí, a informaci, že se původní banka vzdá svého zástavního práva po doplacení úvěru. Zbývající část kupní ceny už se obvykle vypořádává tak, že kombinace vlastních zdrojů klienta a peněz z hypotéky se deponuje (= ukládá) na úschovní účet. Česká spořitelna akceptuje dočasně své zástavní právo ve druhém pořadí.
✓ U zástavního nebankovního věřitele, už je nutné pro schválení hypotéky získat souhlas věřitele se zrušením jeho zástavního práva včetně všech podmínek. V České spořitelně je obvykle průběh takový, že na jistotní účet se deponují – tedy ukládají – všechny prostředky (celá kupní cena) a následně se zástavní věřitel (fyzická nebo právnická osoba) vzdá svého zástavního práva. Z jistotního účtu se pak peníze uvolní až po výmazu původního zástavního práva, zápisu našeho zástavního práva a rovněž zápisu vlastnického práva.
V kupní smlouvě je třeba řádně ohlídat tok peněz a zejména pořadí. Často se stává, že klienti chtějí čerpat peníze určené pro původní banku do advokátní úschovy. To ale nejde, protože původní banka, u které čerpal hypotéku prodávající, potřebuje poslat peníze rovnou do jiné banky z důvodu maximální jistoty dodržení daných podmínek v souvislosti se zástavním právem v dočasně druhém pořadí.
Jsme tu pro vás. Na telefonu i v pobočkách.
Potřebujete se poradit ohledně prodeje nemovitosti s hypotékou, nebo hledáte odpověď na jinou starost s bydlením? Zavolejte nám na bezplatnou linku 800 879 888 ,nebo přijďte za námi na jednu z desítek poboček po celé ČR. Vždyť sdílená starost je poloviční!
2. Jak dlouho může celý proces prodeje domu nebo bytu s hypotékou trvat? Ať vím, do čeho se jako prodávající nebo kupující pouštím
Proces trvá obvykle cca 14 dní. Záleží jen na tom, jak rychle se obě strany shodnou na podmínkách v jednotlivých ustanoveních kupní smlouvy.
3. Jak probíhá vyvázání spoludlužníka z hypotéky (například po rozchodu)? Je to stejné u nesezdaného i manželského páru?
Ano, toto je shodné. Pokud se tedy manželé v předmanželské smlouvě nedohodli jinak… Naprosto stejné kroky čekají jak manželské, tak i nesezdané páry, co se týká posuzování bonity toho, kdo nadále na hypotéce setrvá. Pokud by ani jeden z páru nedosáhnul na splácení bytu sám, přichází pomoc rodiny, nebo prodej nemovitosti a finanční vyrovnání s partnerem.
4. Jak se vůbec prodává byt s hypotékou? Jde to všemi kanály (realitka, speciální weby, inzeráty atd.) stejně jako když prodávám nemovitost, která není zatížena dluhem?
Ano, dnes jsou takové operace zcela běžné, a tudíž mohou jít všemi kanály.5. Jak vyřešit převod hypotéky na jinou osobu?
V úvodu je fajn zmínit, že se jedná o naprosté minimum případů. Když už k tomu dojde, je třeba, aby nový dlužník doložil žádost o převzetí hypotéky, a aby prokázal svůj příjem. To proto, aby banka mohla posoudit jeho schopnost splácet daný úvěr. Takové situace ale nastávají opravdu výjimečně. Je to dáno rozdílným úrokem a zejména dobou maximální splatnosti úvěru. Za sebe mohu říci, že ani v dobách nejnižších úrokových sazeb jsem se s tímto téměř nesetkal.
6. Na co bych si měla dát pozor, pokud jsem naopak v roli kupujícího – četla jsem o případu, kdy majitelé nemovitost prodali i s hypotékou, ale pak se odmítli odstěhovat – a jak se zachovat, abych se do podobné situace nedostala také já?
Zde je více než na místě dodržet i dnes běžné doporučení hypotečních specialistů, že je třeba koupi nemovitosti konzultovat s právníkem…. Dále je velmi užitečné využít možnosti úschovy. Z úschov klienti nejčastěji využívají advokátní úschovu, případně bankovní úschovu. I klienti České spořitelny mohou využít úschovní účet, který banka nabízí, a díky své historii a důvěryhodnosti nabízí, myslím, opravdu dobrou záruku.
Vyčerpat peníze původním vlastníkům až po změně vlastnického práva je v podstatě maximální jistota. Abych se odkázal na váš příklad… pokud budu po právní stránce vlastníkem a nebudu mít s původními vlastníky žádnou smlouvu o pronájmu, je právní řád ČR na mé straně.
7. Jak funguje a v jakých případech se objevuje převod hypotéky na jinou nemovitost?
Toto zdánlivě nesouvisí s účelem prodeje, o němž je tu dnes řeč. Ale v praxi se opět minoritně děje to, že vlastník nemovitosti (a zároveň dlužník a prodávající v jedné osobě) využije toho, že vlastní více nemovitostí a před prodejem jedné konkrétní nemovitosti požádá svoji banku o změnu zástavy, aby mohl následně původně zastavenou nemovitost prodat v režimu klasického prodeje, kdy na nemovitosti nevázne zástavní právo. Samozřejmě s tímto je spojené i ocenění, nebo chcete-li posouzení vhodnosti nové zástavy.
