Refinancování hypotéky aneb Co dělat, když vám končí fixace

Prvobydlení

24. března 2021

9 minut

O refinancování hypotéky se na internetu každý měsíc zajímají stovky Čechů. Jejich cílem je najít na konci fixace výhodnější podmínky včetně nižší úrokové sazby, a na hypotečním úvěru tak ušetřit.

Co je to fixace? A co se stane, když skončí?

Fixace úrokové sazby hypotečního úvěru je období, po které platí konkrétní dohodnutá výše úrokové sazby u spotřebitelských úvěrů na bydlení. Toto období může trvat například 5, 8 nebo 10 let. Záleží na dohodnutých podmínkách.

Klientovi je nejpozději 3 měsíce před uplynutím této lhůty zaslána nabídka na novou úrokovou sazbu pro další úrokové období (fixaci). Pokud klient nabídku akceptuje, pokračuje ve splácení stejně jako doposud. Refinancování hypotéky nastupuje jako řešení v druhém případě – tedy když se banka a klient na podmínkách nedohodnou.

Co je refinancování hypotéky?

Pokud se klient rozhodne novou nabídku od své stávající banky pro další úrokové období (tedy období fixace) neakceptovat, má možnost splatit svůj úvěr novým úvěrem, který mu nabídne jiný poskytovatel. Tento nový úvěr pak splácí místo toho původního. Nový úvěr u jiné banky by pro něj měl znamenat lepší podmínky, mezi kterými je nejdůležitější především úroková sazba. Roli mohou ale hrát i další body dohody, například výše měsíční splátky, jednodušší administrativa, nižší poplatky nebo celková doba splácení.

Je to podobné jako třeba konsolidace půjček?

V principu ano. Konsolidace je však primárně určena ke sloučení více úvěrů do jednoho nového s cílem snížit měsíční zatížení rodinného rozpočtu. Výsledkem je jediná splátka.

Blíží se konec fixace mé hypotéky, jaké možnosti nyní mám?

Klient by měl od své banky včas obdržet nabídku úrokové sazby pro nové úrokové období. Pokud se tak nestane, je třeba banku kontaktovat, stačí telefonicky. Banka obratem připraví novou nabídku a detailně klienta seznámí s možnými variantami.

Proč bych měl svou hypotéku na konci fixačního období refinancovat?

O refinancování se hodně mluví, ale pozor, nevyplatí se pokaždé. Refinancování dává smysl pouze v případě, že se klient a banka nedohodnou na podmínkách, které jsou v daný okamžik na trhu reálné. To znamená, že někdo jiný klientovi nabízí výrazně lepší úrokovou sazbu. Nezbytné je opravdu objektivní posouzení jednotlivých nabídek včetně souvisejících nákladů, jako jsou odhad nemovitosti, cena za poskytnutí a náklady spojené s Katastrem nemovitostí, které se od 1. ledna 2020 zdvojnásobily.

Jak dlouho před koncem fixace je ten správný čas začít zjišťovat podmínky refinancování?

Asi neexistuje univerzální odpověď. Jiné to bude v časech, kdy lze v budoucnu předpokládat růst úrokových sazeb, a jiné při předpokladu budoucího poklesu úrokových sazeb. Asi bych doporučil sledovat dlouhodobě jejich vývoj, např. prostřednictvím stránek hypoindex.cz. Jednotlivé nabídky je nejlepší projít s hypotečním specialistou z banky, u které hypotéku máte. Ten vám rád vše objasní.

Mohu si výhodnost nabídky někde spočítat?

Existují internetové kalkulačky, kde lze základní porovnání provést. Je však potřeba porovnávat skutečně stejné parametry. Při rozhodování, zda refinancovat, či nikoli, je nutné vzít do úvahy i náklady spojené se zápisem a výmazem zástavního práva, které v současnosti činí minimálně 4 000 korun.

Pro příklad uvedu hypotéku ve výši 2 milionů Kč, kdy se rozdíl 0,1 % v úrokové sazbě projeví v měsíční splátce zhruba jednou stokorunou. Za pět let je to tedy 6 000 Kč. Od této úspory je třeba odečíst 4 000 Kč za provedení vkladu a výmazu zástavního práva. Výsledkem je úspora 2 000 Kč během pěti let. Je to opravdu tak zásadní vítězství? A to jsme nebrali v úvahu čas, který klient strávil administrativou a který samozřejmě není zadarmo.

Pokusím se na to podívat optikou nákupního košíku: pokud bude někdo každý den po dobu 5 let kupovat 10 rohlíků denně, asi mu v tu chvíli bude jedno, jestli rohlík stojí 2 Kč, nebo 2,50 Kč. Přitom částka, kterou by s levnějšími rohlíky mohl celkem ušetřit, činí 9 125 Kč. Tedy mnohem více než při refinancování hypotéky. Přesto si troufám si říci, že 50haléřový rozdíl u rohlíku bez mrknutí oka akceptuje většina z nás.

Bude mě refinancování hypotéky něco stát?

Nový úvěr je poskytován zdarma, je však potřeba počítat s administrativním poplatkem na Katastru nemovitostí, který jsem zmínil výše. Tam klienta čeká za každý vklad zástavního práva a výmaz zástavního práva poplatek 2 000 Kč. To dělá 4 000 Kč za to, že dojde ke změně banky zapsané na Katastru nemovitostí.

Řekněme, že podmínky refinancování jsou pro mě výhodné. Jaké si mám připravit dokumenty?

Pokud se jedná o čisté refinancování (neberu si další peníze navíc) a nedošlo k žádným zásadním změnám u klienta ani na nemovitosti, v podstatě stačí společně s hypotečním specialistou vyplnit žádost.

Liší se nějak podmínky, pokud refinancuji svou hypotéku už podruhé?

Ne, podmínky zůstávají stejné jako při prvním refinancování.

Je možné si při refinancování odečíst úroky z daní?

Ano, je to možné. Úroky z hypotéky patří mezi položky odečitatelné od základu daně, pokud účel financování splňuje podmínky odpočtu z daňového základu.

Čím je specifické refinancování hypotéky u České spořitelny?

Nabídkou úrokových sazeb pro dlouhodobé fixace 8, 10, 15 a 20 let. Díky tomu mají klienti jistotu, že pokud zvolí fixaci na celou dobu splatnosti úvěru, jejich splátka nikdy v budoucnu nevzroste. Rovněž při refinancování nemusí dokládat příjmy, pokud bylo předchozí splácení bezproblémové. V případě, že úvěr je zajištěný bytovou jednotkou, provedeme v České spořitelně jeho ocenění zdarma online. 

Hypotéku od jakých společností je možné refinancovat u České spořitelny?

Zjednodušeně řečeno – od všech poskytovatelů, kteří původní úvěr poskytli jako spotřebitelský úvěr na bydlení.

Pokračujte dále