Smlouva o smlouvě budoucí a návrh kupní smlouvy: Dokumenty na cestě k vysněnému bydlení

Půjčka zajištěná nemovitostí

24. srpna 2022

6 minut

Abyste získali hypotéku od banky, budete pravděpodobně potřebovat jeden z těchto dokumentů: rezervační smlouvu, návrh kupní smlouvy nebo smlouvu o smlouvě budoucí. V článku si přiblížíme návrh kupní smlouvy a smlouvu o smlouvě budoucí.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní: Proč je dobré ji uzavřít?

Při hledání vysněného bydlení nemáte většinou jako kupující potřebné finance na zaplacení celé kupní ceny nemovitosti. Proto musíte požádat v bance o hypotéku a nebo jiný druh financování úvěru, abyste si mohli danou nemovitost dovolit.

TIP: Chystáte se zrovna na prohlídku nemovitostí? Projděte si náš článek: Prohlídka nemovitosti na hypotéku. Budete tak v obraze, co si během prohlídky pohlídat a na jaké parametry se při výběru nového bydlení zaměřit.

Aby vám banka nebo stavební spořitelna úvěr schválila, potřebujete se prokázat smlouvou o budoucí kupní smlouvě nebo návrhem kupní smlouvy. Smlouva o smlouvě budoucí nebo návrh kupní smlouvy je pro banku zdrojem informací, díky kterému ví, na co půjčené peníze použijete a jakým způsobem budete platit. (Odborně řečeno: Smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo návrh kupní smlouvy slouží jako dokument, který dokazuje účelovost úvěru a podmínky čerpání peněz.)

Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní se jako kupující zavazujete, že v předem dohodnutém termínu od prodávajícího odkoupíte danou nemovitost. Prodávající se zase zavazuje k tomu, že nemovitost kupujícímu opravdu prodá. Jako kupující nemusíte mít strach, že prodávající mezitím nemovitost prodá někomu jinému a prodávající má záruku, že vy z obchodu nevycouváte. A právě z důvodu vzájemné jistoty doporučujeme takovou smlouvu uzavřít. 

Smlouva o smlouvě budoucí kupní stvrzuje, že v daném časovém období dojde k uzavření klasické kupní smlouvy.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní:  Co by měla obsahovat?

Smlouva o smlouvě budoucí chrání práva kupujícího i prodávajícího a musí mít písemnou formu. Měli byste v ní vždy najít informace typu:

  • Sepsané podmínky budoucí kupní smlouvy.
  • Datum, kdy musí dojít k podepsání kupní smlouvy.
  • Informace ohledně smluvních stran – kdo je kupující, kdo je prodávající.
  • Popis předmětu koupě (tedy popis nemovitosti, kterou chcete koupit).
  • Prodávající se v dokumentu zavazuje k převedení vlastnického práva na kupujícího.
  • Kupující se v dokumentu zase zavazuje k zaplacení dohodnuté kupní ceny.
  • Proto nesmí chybět ani konkrétní výše kupní ceny a způsob úhrady.
  • Podmínky, kdy a jakým způsobem mohou obě strany od smlouvy odstoupit.
  • Případné sankce za nedodržení podmínek – co se stane, když nedojde k uzavření kupní smlouvy podle dohodnutých podmínek.
  • Součástí smlouvy o smlouvě budoucí kupní by měla být v příloze i samotná kupní smlouva.
  • A nezapomeňte také na datum uzavření a podpisy prodávajícího i kupujícího. Bez toho je dokument neplatný.

Na základě smlouvy o smlouvě budoucí pak jako kupující zpravidla uhradíte jistinu – částku, která slouží jako důkaz toho, že máte o danou nemovitost opravdu zájem. Její výše se pohybuje okolo 10 až 20 % z celkové kupní ceny a „ukládáte“ ji do úschovy banky, notářské nebo advokátní úschovy. Jistina se obvykle připočte do kupní ceny.

Nesplnili jste jako kupující povinnosti, které pro vás vyplývají ze smlouvy? V takovém případě se jistina použije k proplacení sankcí za nedodržení podmínek.

Kupní smlouva (návrh kupní smlouvy): Co by měla obsahovat?

Kupní smlouva definuje všechny podmínky transakce spojené s převodem vlastnického práva k nemovitosti. Proto byste v ní měli najít tyto informace:

  • Informace ohledně smluvních stran – kdo je kupující, kdo je prodávající.
  • Popis předmětu koupě (tedy popis nemovitosti, kterou chcete koupit).
  • Prodávající se v dokumentu zavazuje k převedení vlastnického práva na kupujícího.
  • Kupující se v dokumentu zase zavazuje k zaplacení dohodnuté kupní ceny.
  • Proto nesmí chybět ani  konkrétní výše kupní ceny a způsob úhrady.
  • Prohlášení smluvních stran o stavu nemovitosti a skutečnostech, které nemusí být zřejmé z katastru nemovitostí.
  • Podmínky, kdy a jakým způsobem mohou obě strany od smlouvy odstoupit.
  • Podmínky, jakým způsobem se smlouva doručí příslušnému katastru nemovitostí.
  • A nezapomeňte také na datum uzavření a úředně ověřené podpisy prodávajícího i kupujícího. Bez toho je dokument neplatný.

TIP: Chcete být o krok blíže před ostatními zájemci o danou nemovitost? Zařiďte si předschválenou hypotéku. Ušetříte si čas i nervy a až se objeví bydlení vašich snů, můžete okamžitě jednat.

Nevíte si rady? Obraťte se na odborníka

Opravu auta asi jen těžko svěříte někomu, kdo o autech ví jen to, že mají čtyři kola. Pokud si v oblasti smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouvy nevíte rady a chcete si pojistit, že na nic důležitého nezapomenete, obraťte se na právníka se specializací na právní převody nemovitostí. Na internetu můžete sice najít třeba i vzory kupních smluv. Ty jsou ale obecné a mohou obsahovat chyby.

Nespoléhejte raději ani na realitní kancelář, která prodej nemovitosti zprostředkovává. Abyste nenaletěli na někoho, kdo se jen za právníka vydává, vyhledejte si danou osobu na webu České advokátní komory. Vyberte si vždy nezávislého právního poradce, který projde (sestaví) smlouvu o smlouvě budoucí i kupní smlouvu. Právník zhodnotí kvalitu a obsah smluv a doporučí i úpravu částí, které by později mohly průběh prodeje nemovitosti zkomplikovat.

Nejste si jisti, jakou hypotéku zvolit? Vyberte si tu pravou díky srovnání hypoték

Pokračujte dále