Jaroslav Kropáček: Investiční byt vs. nemovitostní fondy

Jaroslav Kropáček rozhovor o investičních bytech

Investice do realit je v dnešní době, kdy ceny nemovitostí letí vzhůru do oblak, velmi diskutovaným tématem. Co si o fenoménu investičních bytů myslí specialista na investice České spořitelny Jaroslav Kropáček a kam by budoucí investory směroval?

Investiční byt je teď velký pojem. Čím to?

Protože se to téma hodně medializuje – a pak taky cena nemovitostí neustále roste. Proto se zdá, že lze na nákupu bytu slušně vydělat. Jenže je otázkou, jestli ceny rezidenčního bydlení nejsou na svém vrcholu, a jestli proto daná nemovitost není předražená. Dnešní ceny nemovitostí často neodpovídají jejich reálné hodnotě. Pokud mám vlastní, tedy nikoli půjčené, prostředky, abych si mohl koupit investiční byt, pak je to cesta, kam je uložit, protože nemovitosti udržují hodnotu. Není to ale klasický investiční nástroj; tím by se stal až prostřednictvím cenného papíru.

"...je otázkou, jestli ceny rezidenčního bydlení nejsou na svém vrcholu, a jestli proto daná nemovitost není předražená. Dnešní ceny nemovitostí často neodpovídají jejich reálné hodnotě."

 
Jaký je hlavní rozdíl mezi vlastnictvím podílového listu nemovitostního fondu a investičního bytu?

Majitel bytu i nemovitostní fond vydělávají na velmi podobném principu – zhodnocují peníze tím, že inkasují nájemné z nemovitosti, do které investovali, a samozřejmě také vydělávají na růstu její hodnoty. Když si pořídím byt, čeká mě ale jako majitele nemovitosti spousta povinností: budu muset shánět nájemníky, řešit stárnutí nemovitosti, amortizaci a nezanedbatelné náklady spojené s provozem a vlastnictvím. Nákupem podílových listů nemovitostního fondu se oproti tomu stávám spoluvlastníkem celého portfolia nemovitostí – sice vlastním jen jejich určitou část, jejíž velikost závisí na výši mé investice, ale na její pořízení nepotřebuji miliony jako v případě přímého nákupu. Navíc se o nic nemusím starat, na to je tam tým profesionálů, a já zhodnocuji své peníze prostřednictvím pohybu kurzu podílového listu, který jsem si koupil.

Co je tedy výhodnější – koupit si investiční byt, nebo vložit peníze do nemovitostního fondu?

Nemovitostní fond odráží trh s komerčními nemovitostmi a reflektuje tak jejich ceny a vývoj cen nájemného. Očekávaný výnos nemovitostního fondu České spořitelny se pohybuje okolo 2,5 až 3 % ročně. To se může jevit vzhledem k možným výnosům z investičního bytu jako poměrně málo, ale člověk zase nenese rizika spojená s vlastnictvím investičního bytu. Dnes můžu v bližším centru našeho hlavního města bez problému pronajmout byt 3+1 za 18 až 20 tisíc korun měsíčně a moje přímé náklady s bytem spojené, tedy fond oprav a úklid domu, nejspíš nepřesáhnou pět tisíc korun měsíčně. Ale já musím počítat s tím, že když budu inkasovat patnáct tisíc korun měsíčně, část musím odkládat na údržbu a provoz bytu v budoucnu. A výnos musím vztáhnout k celkové výši investice, tedy k pořizovací ceně bytu.

Investiční byt

Více o tématu zde:

Co se skrývá za lákavou marketingovou nálepkou "investiční byt" zjistíte v článku Investiční byt: nejlépe uložené peníze?

Takže pokud si odečtete starosti a náklady s tím spojené, tak vás zisk z investičního bytu vyjde téměř nastejno se ziskem z nemovitostních fondů?

Jednoznačná odpověď na takto položenou otázku není. Kolik času strávím s realitkami, než byt pronajmu, s vymáháním nájemného od neplatiče, s rekonstrukcí, protože ten byt bude samozřejmě stárnout… V ceně pronájmu bych měl mít započítanou částku, z níž si vytvořím svůj vlastní fond oprav – z toho budu malovat, vyměňovat baterie a prasklé kachličky. Může se stát, že byt nebude zničený, pět let do svého fondu nebudu muset sáhnout, ale taky se to stát nemusí a ještě budu muset doplatit. Na druhou stranu o Češích víme, že lpí na vlastnictví nemovitosti, takže pro mnohé mohou být starosti s vlastním domem nebo bytem příjemným zpestřením života.

Co si myslíte o nápadu vzít si na investiční byt hypotéku a tu splácet z nájmů?

Já bych si přál ochránit klienta a neuvrtat ho do hypotéky, když v bytě sám nezamýšlí žít. Půjčit si na něco, co dál budu půjčovat a možná na tom vydělávat, mi přijde poměrně riskantní. Nikde není psáno, že budu mít ten byt dostatečně dlouho kvalitně pronajatý – a co si počnu ve chvíli, kdy se byt ocitne na půl roku bez nájemce? Budu tu hypotéku muset splácet z vlastního platu a už mi to ekonomicky moc nefunguje. Musíte být srozuměni s tím, že vám z investičního bytu v horším případě zbude jen hypotéka a vlastnictví něčeho, co možná ani nepotřebujete a vlastně nechcete. Ale ano, je třeba také říci, že budete vlastníkem další nemovitosti.

Za jakých okolností byste takovou investici doporučil?

Pokud mám peníze, tak je investiční byt jedna z možných alternativ, jak je zhodnocovat. Rozhodně by ale takový byt neměl spolknout všechny mé volné prostředky – vždy je dobré mít nějaké peníze bokem. I byt je samozřejmě likvidní, a pokud peníze do něj investované budu potřebovat, mohu jej prodat. Otázkou však je, jak rychle a za jakou cenu. Půjčit si na takový byt je z mého pohledu velice riskantní. Takže máte-li k dispozici řádově statisíce nebo se nepohybujete moc vysoko nad milionem korun, není investiční byt pro vás.

Pokud by tedy někdo chtěl investovat do realit, jaká bude vaše rada?

Bez zbytečného půjčování můžu investovat do nemovitostního fondu, kde je minimální investice od tří set korun měsíčně. Stávám se tak i s malými penězi spoluvlastníkem kvalitních nemovitostí a mám možnost si sáhnout na výnosy z nemovitostního trhu, které se u ČS nemovitostního fondu aktuálně pohybují mezi dvěma až třemi procenty.
 

"I byt je samozřejmě likvidní, a pokud peníze do něj investované budu potřebovat, mohu jej prodat. Otázkou však je, jak rychle a za jakou cenu."

Šedá linka
Jaroslav Kropáček Česká spořitelna

Mgr. Jaroslav Kropáček

Specialista České spořitelny pro finanční trhy s osmnáctiletou praxí v oblasti retailových investic. Zabývá se především podílovými fondy, strukturovanými produkty a dluhopisy.

Šedá linka

Mohlo by vás zajímat