Jaroslav Kropáček: Investiční byt vs. nemovitostní fondy

Investice do realit je v dnešní době, kdy ceny nemovitostí letí vzhůru do oblak, velmi diskutovaným tématem. Co si o fenoménu investičních bytů myslí specialista na investice České spořitelny Jaroslav Kropáček a kam by budoucí investory směroval?

Investiční byt je teď velký pojem. Čím to?

Protože se to téma hodně medializuje – a pak taky cena nemovitostí neustále roste. Proto se zdá, že lze na nákupu bytu slušně vydělat. Jenže je otázkou, jestli ceny rezidenčního bydlení nejsou na svém vrcholu, a jestli proto daná nemovitost není předražená. Dnešní ceny nemovitostí často neodpovídají jejich reálné hodnotě. Pokud mám vlastní, tedy nikoli půjčené, prostředky, abych si mohl koupit investiční byt, pak je to cesta, kam je uložit, protože nemovitosti udržují hodnotu. Není to ale klasický investiční nástroj; tím by se stal až prostřednictvím cenného papíru.

"...je otázkou, jestli ceny rezidenčního bydlení nejsou na svém vrcholu, a jestli proto daná nemovitost není předražená. Dnešní ceny nemovitostí často neodpovídají jejich reálné hodnotě."

 
Jaký je hlavní rozdíl mezi vlastnictvím podílového listu nemovitostního fondu a investičního bytu?

Majitel bytu i nemovitostní fond vydělávají na velmi podobném principu – zhodnocují peníze tím, že inkasují nájemné z nemovitosti, do které investovali, a samozřejmě také vydělávají na růstu její hodnoty. Když si pořídím byt, čeká mě ale jako majitele nemovitosti spousta povinností: budu muset shánět nájemníky, řešit stárnutí nemovitosti, amortizaci a nezanedbatelné náklady spojené s provozem a vlastnictvím. Nákupem podílových listů nemovitostního fondu se oproti tomu stávám spoluvlastníkem celého portfolia nemovitostí – sice vlastním jen jejich určitou část, jejíž velikost závisí na výši mé investice, ale na její pořízení nepotřebuji miliony jako v případě přímého nákupu. Navíc se o nic nemusím starat, na to je tam tým profesionálů, a já zhodnocuji své peníze prostřednictvím pohybu kurzu podílového listu, který jsem si koupil.

Co je tedy výhodnější – koupit si investiční byt, nebo vložit peníze do nemovitostního fondu?

Nemovitostní fond odráží trh s komerčními nemovitostmi a reflektuje tak jejich ceny a vývoj cen nájemného. Očekávaný výnos nemovitostního fondu České spořitelny se pohybuje okolo 2,5 až 3 % ročně. To se může jevit vzhledem k možným výnosům z investičního bytu jako poměrně málo, ale člověk zase nenese rizika spojená s vlastnictvím investičního bytu. Dnes můžu v bližším centru našeho hlavního města bez problému pronajmout byt 3+1 za 18 až 20 tisíc korun měsíčně a moje přímé náklady s bytem spojené, tedy fond oprav a úklid domu, nejspíš nepřesáhnou pět tisíc korun měsíčně. Ale já musím počítat s tím, že když budu inkasovat patnáct tisíc korun měsíčně, část musím odkládat na údržbu a provoz bytu v budoucnu. A výnos musím vztáhnout k celkové výši investice, tedy k pořizovací ceně bytu.