Bydlení a paragrafy

Nelitujte námahy, jde o Vaši jistotu a bezpečnost Vašeho majetku a investic. Vždy porovnávejte nabídky - nejlevnější nemusí být vždy nejlepší.

V následujících kapitolách jsme pro Vás připravili několik rad a doporučení, na co si dát při pořizování nemovitosti pozor. Nejsou univerzální, ale pokud si je pečlivě prostudujete, mohou Vám dát návod, jak se při pořizování bydlení vyhnout nepříjemnostem.

Desatero pojmů úvodem

1. právník -  angažujte zkušeného, dané problematiky znalého právníka, kterého si vyberete sám; odborníka, kterého vybrala prodávající strana, berte s rezervou
2. opatrnost -  vůči neznámým a neprověřeným zprostředkovatelům postupujte obezřetně, zjistěte si spokojenost jejich klientů u již realizovaných případů, ověřujte si jejich tvrzení a rady, chtějte znát i jiné resp. všechny možné způsoby a možnosti řešení, důkladně si rozmyslete, než cokoliv podepíšete (k něčemu se zavážete), u koupě chtějte co nejdříve mluvit s vlastníkem prodávané nemovitosti
3. ověření -  zjistěte si i jinde skutečný stav věcí, tvrzení i zápisy, okolnosti a podrobnosti (druhý z manželů, ostatní spoluvlastníci, druhý účastník-strana zápisu/úkonu, obecní, stavební či katastrální úřad, veřejné registry, soud, sousedi, na venkově i místní pohostinství); ověřte si zda je nemovitost schopná užívání k bydlení (stav faktický i právní, sítě, media)
4. banka –  konzultujte s Vaší bankou možné a přijatelné způsoby a podmínky realizace Vašeho případu
5. podpis  - nepodepisujte nic bez důkladného pročtení a posouzení vaším právníkem (práva a povinnosti i sankce by měly být vzájemné a vyrovnané)
6. platby  - neplaťte bez předchozí písemné smlouvy, plaťte „něco za něco“, preferujte bezhotovostní úhradu (převodem na účet)
7. průběh  - zajímejte se o váš případ, kontrolujte průběžně jeho postup, při sebemenších pochybnostech kontaktujte vašeho právníka nebo stavebního odborníka
8. převzetí  - přejímka má být důkladná, vezměte si na ni s sebou stavebního odborníka, trvejte na sepsání písemného předávacího protokolu, který podepíší obě strany
9. záruky  - chtějte přesně znát záruční dobu (u nových věcí je min. 2 roky, u zhotovení stavby je 1,5 – 3 roky), chtějte vědět další podrobnosti (jak a u koho reklamovat, závazné termíny vyřízení vaší reklamace, postup při odmítnutí reklamace, prodlení s odstraněním vady či při neodstranění vady)
10. jistota  - po realizaci Vašeho případu zkontrolujte, zda stav zápisů v katastru nemovitostí odpovídá záměru a skutečnosti

Vybrané pojmy z oblasti nemovitostí

1. nemovitosti - nemovitostmi jsou pozemky a dále stavby spojené se zemí pevným základem; za nemovitost se považuje i jednotka (bytová či nebytová), uvedená uvedená takto v katastru nemovitostí
2. bytový dům - bytovým domem se rozumí stavba pro bydlení, ve které převažuje funkce bydlení
3. rodinný dům (RD) - je stavba, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení, a v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena k bydlení. RD může mít nejvýše tři samostatné byty a nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní  podlaží a podkroví
4. první nadzemní podlaží - konstrukční podlaží domu umístěné na úrovni okolního terénu, popř. výše, a to po celém obvodu domu (jinak též "přízemí")
5. byt - bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení; je-li takto zapsán v katastru nemovitostí, považuje se za nemovitost
6. parcelní číslo - číslo, kterým je označena parcela shodně ve všech částech katastrálního operátu
7. katastrální operát - uspořádání veškeré mapové a listinné dokumentace katastru nemovitostí
8. jednotka  - byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle zákona o vlastnictví bytů; považuje se za nemovitost
9. list vlastnictví - obsahuje údaje o nemovitosti (parcelní čísla pozemků, popisná či evidenční čísla budov), o jejích spolu/vlastnících (jméno, rodné číslo, bydliště, velikost podílu resp. název, IČ a sídlo) a o zatížení nemovitosti (omezení převodu, zástavní právo, věcné břemeno, výkon rozhodnutí, konkurz apod.)
10. plomba - poznámka, že "nemovitost je dotčena změnou právních vztahů" - svědčí o tom, že "s nemovitostí se něco děje" - nutno zjistit podrobnosti a zvážit další kroky

Obecná pravidla

• prověřte si, kdo je majitelem a zda jednáte skutečně s ním. Jednáte-li jen s jedním ze spoluvlastníků / manželů anebo ze zástupcem (zmocněncem), prostudujte si jeho plnou moc, zda a k čemu (k jakým činnostem a úkonům) je zmocněn
• prověřte si právo prodávajícího s nemovitostí nakládat (prodat ji) – zda na Listu vlastnictví není uveden konkurz, exekuce, některá fáze výkonu rozhodnutí, omezení převodu nemovitosti, předkupní právo anebo i jen "plomba" o zmíněném
• prodávajícím musí být skutečný/í vlastník/ci nemovitosti – je-li nemovitost ve skutečnosti např. ve společném jmění manželů, ale v katastru nemovitostí je jako její vlastník zapsán jen jeden z manželů, trvejte nejdříve na opravě zápisu v katastru nemovitostí (aby odpovídal pravdě) a pak teprve podepište kupní smlouvu
• prověřte si právní vady a zatížení nemovitosti – zástavní právo, věcné břemeno, nájem, předkupní právo, omezení převodu nemovitosti, užívací právo (i nájem) a zjistěte si možnost a podmínky jejich zániku
• seznamte se s územním plánem obce (co lze v okolí domu, obce či její části očekávat), sledujte úřední desku obce či její internetovou stránku (i neoficiální)
• prověřte si občanskou vybavenost (obchody, služby, škola, lékař) a dopravní dostupnost a obslužnost obce
• při prohlídce kupované nemovitosti si ověřte, zda je schopná užívání k bydlení včetně dodávek vody, elektřiny a plynu
• trvejte na placení kupní ceny prostřednictvím notářské úschovy, vázaného bankovního účtu nebo akreditivu, kdy prodávající obdrží kupní cenu až když Vy budete vlastníkem kupované nemovitosti, tedy zapsaný takto v katastru nemovitostí
• prodávající je plátcem daně z převodu nemovitosti, Vy jste (ze zákona) jejím ručitelem; část (do úschovy složené) kupní ceny lze vázat na prokázání uhrazení daně nebo na její úhradu
• čerpání hypotečního úvěru na úhradu části kupní ceny je podmíněno zřízením zástavního práva k nemovitosti dostatečné hodnoty; toto zástavní právo může bez problémů zřídit prodávající – Vy pak budete kupovat nemovitost zatíženou zástavním právem (to musí být uvedeno v kupní smlouvě). Prodávajícímu z toho nehrozí žádné nebezpečí - nedojde-li k čerpání úvěru, zanikne pohledávka z úvěru i zástavní právo, banka o tom vydá potvrzení a prodávající si zařídí výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí
• dohodněte termín a podmínky předání a převzetí nemovitosti – nejlépe po složení kupní ceny do úschovy a podání návrhu na vklad kupní smlouvy do katastru nemovitostí
• v rámci převzetí je třeba vyřešit i změnu odběratele vody, plynu, elektřiny a dalších služeb (odvoz odpadu, telefon, kabel. TV apod.), a to včetně dohodnutí termínu odečtu měřidel (elektroměr, plynoměr, vodoměr) s jejich dodavateli a úhrady nedoplatků nebo přeplatků prodávajícího
• dbejte, aby prodávající (nebo někdo jiný) neměl v koupené nemovitosti bydliště či trvalý pobyt

Specifická pravidla – něco navíc k obecným

Koupě rodinného domu s pozemkem:

• na prohlídku si s sebou vezměte zkušeného stavebního odborníka, nejlépe znalce a kromě prohlídky domu mu umožněte také nahlédnout do schválené stavební dokumentace kupovaného domu (prodávající či archiv stavebního úřadu) a do pravomocného stavebního a kolaudačního rozhodnutí
• po prohlídce si nechte odhadnout potřebné opravy – druh, důležitost/nutnost, náklady
• při prohlídce prověřte nejen stav domu a pozemků, ale i existenci přístupu k nemovitosti z veřejné komunikace, funkčnost inženýrských sítí, prohlédněte a zhodnoťte blízké i širší okolí a situování objektu, funkčnost kupovaného celku
• navštivte obecní úřad, seznamte se s územním plánem obce, zazvoňte u sousedů - jedině tak se dozvíte, "co se v obci děje" a "co se chystá"

Koupě bytu ve vlastnictví

• na prohlídku si s sebou vezměte zkušeného stavebního odborníka, nejlépe znalce a kromě prohlídky bytu mu umožněte ověřit celkový stav budovy, v níž se byt nachází (nutnost případných oprav, havarijní stav)
• ověřte, zda v domě existuje společenství vlastníků jednotek, jak funguje a jak hospodaří (závazky, pohledávky)
• ověřte, zda kupujete i podíl na pozemku; pokud pozemek patří někomu jinému, chtějte znát důvod a situaci (stav koupě) a na základě čeho budete moci i Vy pozemek užívat
• nevěřte tvrzením (vlastníka, zprostředkovatele apod.), prohlédněte si byt v době, kdy jej budete nejčastěji obývat (ráno, odpoledne, večer) vzhledem k hluku, větratelnosti, venkovnímu prostředí; ověřte funkčnost zařízení bytu (světla, voda, odpad, topení)

Koupě bytu z nové výstavby

• zjistěte si již realizované projekty developera a poznatky klientů z těchto projektů
• upřednostňujte projekty, kde na výstavbu dohlíží banka (např. proto, že developerovi poskytla na výstavbu úvěr)
• bude-li na kupovaném bytu váznout zástavní právo banky, zajišťující úvěr poskytnutý developerovi na výstavbu, ověřte si, za jakých podmínek bude toto zástavní právo banky vymazáno z katastru nemovitostí
• budete-li skládat zálohy na kupní cenu na základě Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, ověřte si, zda tato smlouva obsahuje zejména označení stran budoucí kupní smlouvy, označení kupovaného bytu, termíny postupu výstavby a úkonů, nejzazší pevné datum uzavření kupní smlouvy a přiměřenost sankcí při Vašem odstoupení od smlouvy
• budete-li zálohy na kupní cenu platit z hypotečního úvěru, zajistěte, aby pověřený odborník banky mohl sledovat a kontrolovat postup výstavby
• nešetřete na tzv. "klientských změnách"; byt musí vyhovovat jeho obyvatelům (povrch podlah, sanita, umístění vypínačů, světel apod.)
• na prohlídku a na převzetí bytu si přiberte zkušeného odborníka, trvejte na zapsání každé zjištěné vady a zkontrolujte její odstranění, ověřte funkčnost zařízení bytu (světla, voda, odpad, topení)

Koupě pozemku a výstavba (rodinného) domu na něm

• prohlédněte si pozemek (poloha, tvar, velikost, rozměry, orientace, svažitost) a jeho blízké i vzdálenější okolí
• ověřte existenci, kapacitu a vzdálenost základních inženýrských sítí resp. reálnost a nákladnost jejich přivedení k hranici pozemku
• zjistěte přístupnost pozemku z veřejné komunikace, resp. dostupnost, nákladnost a reálný termín zřízení takového přístupu
• ověřte historii (před 30 lety skládka), geologické podmínky (spodní voda, druh podloží) a ekologickou zátěž pozemku (radon apod.)
• zjistěte, zda se nejedná např. o záplavové území či ochranné pásmo, zda pod povrchem pozemku nevedou podzemní vedení, meliorace apod.
• na stavebním úřadu si ověřte, zda na dané pozemkové parcele bude možno postavit Vámi předpokládaný (rodinný) dům (vzdálenost od hranice pozemku, uliční čára, max. povolená výška budovy) – podmínky vyplývají z územního plánu a z územního rozhodnutí

Výstavba domu dodavatelským způsobem

• projektová dokumentace, dokumenty pro stavební řízení (povolovací, pro užívání) - zajišťujete si buď sami nebo zajišťuje zhotovitel stavby a nebo developer (např. u výstavby řadových rodinných domů)
• zhotovitel – buď si jej vybíráte sami nebo je již určen ve smlouvě
• smlouva o dílo – právní stránku nechte posoudit svému právníkovi, stavební stránku stavebnímu odborníkovi
• vlastnictví stavby - jako vlastník se do katastru zapíše buď vlastník pozemku nebo stavebník, není-li jinou listinou doložen opak (např. Smlouvou o dílo)

Výstavba svépomocným či kombinovaným způsobem

• obstarejte si projektovou dokumentaci, všechna potřebná povolení, vydání územního rozhodnutí, stavební povolení, kolaudaci
• zajistěte si odborný stavební dozor
• zajistěte si stavební materiál, zařizovací předměty a provedení všech stavebních prací
• zajistěte si provedení určitých dodávek (zejména elektroinstalace, rozvody vody a plynu, odpady) oprávněným odborníkem (podmínka kolaudace)
• dohodněte si s bankou reálné podmínky uvolňování prostředků z úvěru (předložení dokladů na zakoupený materiál či dodavatelsky provedené práce, posouzení zhodnocení stavby odborníkem banky)