Otázky a odpovědi (FAQ)
Nákup a prodej nemovitostí
Jsem ženatý/vdaná. Mohu koupit nemovitost do svého výlučného
vlastnictví?
Ano, je to možné. Takového výsledku lze dosáhnout zúžením zákonného rozsahu
společného jmění manželů, k němuž je zapotřebí notářského zápisu. Zúžení
rozsahu společného jmění manželů lze přitom provést nejen u majetku,
který bude nabyt v budoucnu (tj. zúžení před koupí nemovitosti), ale
i u majetku, který je již součástí společného jmění manželů (tj. zúžení
provedené poté, co byla nemovitost nabyta do společného jmění manželů). Další
možností, jak může jeden z manželů nabýt nemovitost za trvání manželství
do svého výlučného vlastnictví, by byl například majetek získaný děděním nebo
darem pouze jednomu z manželů nebo majetek získaný tímto jedním z manželů
za prostředky, které patřily jen jemu (měl je před manželstvím, zdědil nebo
dostal je darem za trvání manželství nebo je získal prodejem věcí, které byly
jen jeho - dědictví, dar).
Jsme manželé a zúžili jsme si (notářským zápisem) společné jmění
manželů. Musí k této skutečnosti banka přihlížet?
Manželství a společné jmění manželů (SJM) jsou ryze osobnostní vztahy mezi
zúčastněnými – manželi. Třetí osoby na toto mohou, ale také vůbec nemusí brát
ohled. Navíc modifikace SJM nesmí být na úkor věřitelů manželů. Na úvěr není
právní nárok a na podmínky poskytování úvěrů dohlíží Česká národní banka; proto
banka upřednostňuje či podmiňuje poskytnutí úvěru zavázáním obou manželů
z úvěru resp. jejich setrváním v závazku bez ohledu na existenci
jejich manželství a SJM.
Může nezletilá osoba nabýt nemovitost (koupí/darováním)?
Způsobilost fyzické osoby mít práva a povinnosti, tj. i mít vlastnické
právo, vzniká narozením, resp. má ji i počaté dítě, narodí-li se živé.
Nezletilá osoba tudíž může být vlastníkem nemovitosti. Jinou otázkou je
uzavření samotné smlouvy, na základě níž má k nabytí vlastnického práva
nezletilcem dojít. Nezletilá osoba má totiž způsobilost jen k takovým
právním úkonům, které jsou svou povahou přiměřené vyspělosti odpovídající věku
nezletilé osoby. Koupě nemovitosti tudíž u valné většiny nezletilých nebude
patřit mezi právní úkony, k nimž by byli způsobilí. Za nezletilou osobu
budou tedy uzavírat smlouvu o nabytí nemovitosti její zákonní zástupci, kterými
jsou především rodiče, popř. jiní zákonní zástupci, např. osvojitelé, poručníci
či opatrovníci. Je-li zájem zástupce nezletilé osoby v rozporu (kolizi) se
zájmem nezletilé osoby (např. zatížení nemovitosti nezletilé osoby zástavním
právem), určí soud (na návrh) nezletilé osobě tzv. kolizního opatrovníka,
schvaluje jeho úkony a odsouhlasuje texty smluv jím podepisovaných.
Jak má vypadat (co má obsahovat) Plná moc ?
Plná moc musí být písemná, konkrétní, v českém jazyce a
v dostatečném počtu výtisků. Podpisy na ní musí být úředně ověřené (notář,
obecní úřad, advokát, exekutor, zastupitelský úřad ČR v cizině). Musí obsahovat
zmocnění k projednání každého úkonu (koupě-prodej, sjednání úvěru,
zatížení zástavním právem), k projednání obsahu příslušné smlouvy (kupní,
úvěrové, zástavní), k uzavření smlouvy a podání Návrhu na její vklad do
katastru nemovitostí a k jednání s tímto úřadem. V Plné moci
musí být vždy a všude (u každého úkonu) identifikován předmět úkonu
(koupě-prodej čeho), smluvní strany, cena, příp. zástava, banka a zajišťovaný
úvěr (účel, výše) a zmocnění činit úkony s uvedeným související nebo
uvedené umožňující či podmiňující. U úvěrů může se specifikací nutných
úkonů-činností pomoci banka, rozhodně ale banka nedisponuje vzorovou Plnou
mocí, protože nemá ve svém předmětu podnikání poskytování právních služeb.
Mohou cizinci nabývat nemovitosti v České republice ?
Podle stávajícího devizového zákona mohou cizinci v České
republice nabývat nemovitostí takto:
Jakým způsobem nejlépe zajistit platbu kupní ceny za nemovitost
z hlediska kupujícího?
S ohledem na časovou prodlevu mezi uzavřením kupní smlouvy na
nemovitost a nabytím vlastnického práva k nemovitosti v katastru
nemovitostí se při placení kupní ceny využívají různé zajišťovací instrumenty -
zejména notářská úschova, jistotní/vázaný běžný účet a nebo bankovní
akreditiv. V všech případech je kupní cena složena při uzavření smlouvy u
třetí osoby - buď u notáře nebo u banky. Větší část složené částky je pak
obvykle uvolněna prodávajícímu poté, co je převod vlastnického práva ve
prospěch kupujícího zapsán v katastru nemovitostí. Zbývající část ve výši
daně z převodu nemovitostí je uvolněna až když prodávající tuto
daň uhradí. Pokud jde o srovnání uvedených variant, notářská úschova a
jistotní/vázaný běžný účet u banky jsou obdobné, bankovní akreditiv bývá
využíván spíše v případě velkých nemovitostních transakcí.
Musí být smlouva o prodeji nemovitosti, která je ve společném jmění
manželů, podepsána oběma manžely?
Prodej nemovitosti ve společném jmění manželů patří v zásadě mezi
úkony, které přesahují obvyklou správu takového majetku a tudíž je k nim
zapotřebí souhlasu obou manželů. Občanský zákoník přitom nevyžaduje, aby kupní
smlouva přímo byla podepsána oběma manžely, nicméně oba manželé s jejím
uzavřením musí souhlasit, jinak by smlouva byla neplatná. Pro předejití
případným pochybnostem o existenci souhlasu obou manželů a nebo sporům
v budoucnu je tedy vhodnější (a zásadně vyžadováno), aby smlouvu podepsali
oba manželé. Krajní variantou je, aby případně manžel, který nebude podepisovat
smlouvu, písemně na ni potvrdil svůj souhlas s jejím uzavřením.
Chci koupit (už jsem koupil) nemovitost v dražbě; půjčí mi banka na
zaplacení?
Pokud jste koupil nemovitost v dražbě podle Občanského soudního řádu
nebo podle Zákona o veřejných dražbách, budete zřejmě muset dát bance do
zástavy (na přechodné období) jinou nemovitost, protože vlastníkem vydražené
nemovitosti se sice stanete ke dni jejího vydražení, ale až po jejím zaplacení.
Do té doby není kdo by k vydražené nemovitosti zřídil zástavní právo,
zajišťující Vám poskytnutý úvěr. Pokud se dražba konala podle jiných pravidel,
doložte je bance a ta se podle okolností a podmínek rozhodne.
Chci koupit nemovitost, ale na jejím listu vlastnictví je konkurz, výkon
rozhodnutí, exekuce či dražba. Půjčí mi banka?
V uvedených případech opět budete zřejmě muset dát bance do zástavy (na
přechodné období) jinou nemovitost, protože opět není kdo by k nemovitosti
zřídil zástavní právo, zajišťující Vám poskytnutý úvěr. Obraťte se na banku
s konkrétním dotazem, v součinnosti s účastněnými se obvykle
cesta najde.
Na co dávat pozor
Na co dávat pozor při koupi pozemku?
Především je nutno ověřit právní vztahy ke kupovanému pozemku, tj. zda je
prodávající dle výpisu z katastru nemovitostí skutečně vlastníkem pozemku,
který prodává, a zda na pozemku neváznou nějaká práva ve prospěch třetích osob,
zejména věcná břemena, zástavní či předkupní práva. Dále by měl být podle
výpisu z katastru nemovitostí a příslušného územního plánu prověřen
charakter pozemku a možný způsob jeho využití, tj. zda se jedná o stavební
pozemek či zda může být na pozemku postaven rodinný dům či komerční objekt.
V neposlední řadě by pak měla být věnována pozornost přístupu ke
kupovanému pozemku (podle geometrického plánu by tedy mělo být zjištěno, zda je
k pozemku volný přístup), faktickým vadám pozemku, jako ekologické
zatížení či geologické podloží, jakož i územnímu plánu týkajícímu se okolí
pozemku, zejména s ohledem na to, zda v okolí nemá být provedena
např. výstavba silnice nebo továrny.
Jaké jsou povinné náležitosti smlouvy o převodu nemovitostí?
Smlouva o převodu nemovitostí by měla kromě určení smluvních stran
(prodávající, kupující) obsahovat řádnou identifikaci předmětné nemovitosti
(podle údajů v katastru nemovitostí), výši kupní ceny a samotný prodej-koupi
(prodávající prodává kupujícímu a kupující od prodávajícího kupuje). Podpisy
smluvních stran musí být na prvopisu smlouvy úředně ověřeny (notář, matrika
obecního úřadu, advokát, exekutor, zastupitelský úřad ČR v zahraničí). Smlouva
se podává jako příloha Návrhu na vklad.
Jakým způsobem lze ověřit, že existuje volný přístup ke kupované
nemovitosti?
V případě koupě domu je třeba v prvé řadě ověřit, zda předmětem
koupě je i pozemek, na kterém dům stojí a pozemek okolo domu.
Z geometrického plánu, který lze získat na katastru nemovitostí, je pak
třeba zjistit, zda pozemek přiléhá k veřejné komunikaci, případně zda je
zajištěn přístup přes jiný vedlejší pozemek prostřednictvím věcného břemene
cesty. Přístup k nemovitosti může být i přes pozemek jiného vlastníka, který je
podle zápisu v katastru nemovitostí „druh - ostatní plocha“ a „způsob
využití – ostatní komunikace“ a příslušný silniční správní úřad (obvykle obecní
úřad) potvrdí, že se jedná o místní nebo volně přístupnou účelovou
komunikaci.
Chci koupit družstevní byt. Na co si mám dát pozor?
Družstevní byt patří družstvu, na základě Smlouvy/Dohody o převodu
(členských práv a povinností v družstvu) a obvykle za úplatu se stanete
členem družstva s právem nájmu předmětného bytu. Smlouva/Dohoda se
předkládá družstvu, jehož souhlas či vyjádření k ní se nevyžaduje. Měl
byste mít jistotu, že se skutečně stanete členem družstva, že se stanete
nájemcem předmětného bytu, že Vám družstvo byt převede do vlastnictví (v jaké
lhůtě a za/po splnění jakých podmínek). Požadujte tedy písemné potvrzení
družstva, že převádějící člen družstva je členem řádným (že nebyl vyloučen, že
jeho vyloučení neprobíhá ani nehrozí), že (převádějící člen družstva) družstvu
nic nedluží (resp. kolik dluží, z jakého důvodu a jaká je splatnost
dluhu), že družstvo s Vámi uzavře na předmětný byt nájemní smlouvu
(termín, podmínky – u družstevních bytů totiž neexistuje přechod či převod
nájmu), že Vám družstvo byt převede do vlastnictví (termín, podmínky). Pokud
je/bude podmínkou převodu bytu do Vašeho vlastnictví úhrada tzv. anuity,
příslušející na předmětný byt (podíl na nesplaceném zůstatku úvěru např. na
výstavbu či nákladnou opravu domu), vyžadujte potvrzení o výši této anuity,
způsobu a termínech její úhrady a závazek družstva obdržené prostředky použít
skutečně a pouze na úhradu mimořádné splátky tohoto úvěru. Tyto dokumenty po
Vás bude chtít také úvěrující banka.
Kupuji obecní byt a obec tvrdí, že k němu nemůže zřídit zástavní
právo abych dostal úvěr.
Obec může ke svému majetku zřídit zástavní právo, musí však o tom rozhodnout
její zastupitelstvo, nestačí rada či starosta. Banka má pro tyto situace
řešení.
Na listu vlastnictví je nějaký starý dluh nebo staré zástavní právo a
bance to vadí. Co se s tím dá dělat?
Pokud se Vám nepodaří dohledat dědice oprávněné osoby a získat od nich
doklad o jejich právním nástupnictví a potvrzení o uhrazení předmětné
pohledávky, nelze za současné právní úpravy situaci řešit. Uvedená pohledávka
je sice zřejmě již promlčená, takže ji nelze vymáhat, ale nezanikla, takže ji
nelze vymazat. Nepomůže ani složení ekvivalentu dlužné částky soudu. Připravuje
se ale legislativní řešení tohoto problému.
Jaké lhůty má katastrální úřad k vyřízení návrhů?
V řízení před katastrálním úřadem se aplikují obecné lhůty pro rozhodnutí
stanovené správním řádem, které činí obecně 30 dnů a ve zvlášť složitých
případech 60 dnů. Jedná se však o lhůty správní, jejichž dodržení nelze vymáhat
resp. na jejichž překročení se nelze odvolávat. Doporučuje se zjistit si lhůty,
dosahované příslušným katastrálním pracovištěm (podle místa nemovitosti) a
přizpůsobit jim znění smlouvy (termíny placení, postupové kroky).
Pronájem bytu
Jaké jsou povinnosti nájemce, resp. pronajimatele bytu?
Základní povinnosti nájemce a pronajimatele bytu jsou stanoveny občanským
zákoníkem. Mezi práva nájemce bytu patří zejména právo nerušeně užívat byt,
společné prostory a zařízení bytu, požadovat od pronajimatele provedení oprav,
k nimž je povinen, či právo na přiměřenou slevu z nájemného
v zákonem stanovených případech. Mezi jeho povinnosti pak patří povinnost
platit nájemné, odstranit stavební úpravy provedené bez souhlasu pronajimatele,
umožnit přístup k technickým zařízením, které jsou součástí bytu, a pokud
příslušná nájemní smlouva nestanoví jinak, pak hradit náklady na drobné opravy
v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou.
K právům pronajimatele bytu náleží právo požadovat placení nájemného,
požadovat odstranění provedených oprav a změn, které nájemce provedl bez
souhlasu pronajimatele, či požadovat přístup do bytu za účelem kontroly užívání
bytu. Mezi jeho povinnosti se pak řadí zejména povinnost předat byt ve stavu
způsobilém k bydlení, odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, pokud
nejde o závady, které má odstranit nájemce.
